Ceny transakcyjne a ofertowe - czym się różnią

Co pokazuje cena ofertowa

Cenę ofertową ustala sprzedający. Widać ją w ogłoszeniu na portalu. Może uwzględniać oczekiwania właściciela i zapas na negocjacje. Nie potwierdza jednak, że kupujący zaakceptuje tę kwotę.

Ceny z ogłoszeń opisują więc podaż i oczekiwania sprzedających. Pomagają sprawdzić, z jakimi ofertami konkuruje dane mieszkanie. Nie pokazują wprost wyniku negocjacji. Ceny ofertowe nie pokazują zakończonych sprzedaży.

Co pokazuje cena transakcyjna

Cena transakcyjna pochodzi z aktu notarialnego. Oznacza kwotę uzgodnioną przez strony i zapisaną przy sprzedaży. Rejestr Cen Nieruchomości zawiera także powierzchnię, rodzaj, datę i lokalizację nieruchomości, bez danych osobowych.

Pojedyncza transakcja nie opisuje całego rynku. Dlatego na stronach obszarów pokazujemy medianę, liczbę transakcji i przedział. Medianę publikujemy od 30 transakcji. Jest odporniejsza na wartości skrajne niż średnia.

Jak porównać ofertę z rynkiem

Najpierw wybierz typ nieruchomości i lokalizację. Dla mieszkania użyj danych o mieszkaniach, nie o wszystkich nieruchomościach razem. Następnie odczytaj medianę ceny za metr kwadratowy, liczbę transakcji i przedział dla obszaru. Następnie porównaj medianę z ceną z ogłoszenia.

Liczba transakcji pokazuje, na jakiej próbie opiera się wynik. Stosujemy opisany wyżej próg co najmniej 30 transakcji.

Której ceny użyć w negocjacji

Kupujący może zestawić cenę z ogłoszenia z medianą faktycznych sprzedaży w danym obszarze. Mediana nie wycenia konkretnego mieszkania. Pokazuje poziom cen w danym obszarze. Sprzedający może w ten sam sposób sprawdzić, czy cena startowa odpowiada cenom podobnych transakcji.

Porównuj podobne nieruchomości. Mieszkanie o innym metrażu lub liczbie pokoi może należeć do innego segmentu cenowego. Sprawdź dane na stronach cen mieszkań, a potem oceń próbę i zakres wyniku.

Skąd brać ceny transakcyjne

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości. Dane pochodzą z aktów notarialnych. Dostęp do RCN jest bezpłatny od lutego 2026 roku, a dane można pobrać przez geoportal.gov.pl. W serwisie liczymy na ich podstawie mediany i zestawienia dla obszarów. Zasady filtrowania oraz próg publikacji opisuje metodologia.

Czego nie mówi mediana obszaru

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy. Mediana to orientacyjny obraz rynku, nie wycena konkretnego mieszkania. Dane transakcyjne pomagają porównać cenę ofertową z cenami sprzedaży.