Jak liczymy ceny transakcyjne

Ceny transakcyjne, nie ofertowe

Portale ogłoszeniowe pokazują ceny ofertowe, czyli ile chce sprzedający. My pokazujemy ceny transakcyjne: za ile faktycznie sprzedano, wprost z aktów notarialnych. Różnica między ofertą a finalną transakcją sięga kilkunastu procent, dlatego realna mediana jest mocniejszym punktem odniesienia, zwłaszcza w negocjacji.

Źródło danych

Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Od lutego 2026 RCN jest udostępniany bezpłatnie. Rejestr zawiera dane z aktów notarialnych (cena, powierzchnia, rodzaj, data, lokalizacja) bez danych osobowych. Źródło: geoportal.gov.pl.

Co odrzucamy

Zanim policzymy medianę, odfiltrowujemy transakcje, które zniekształcałyby obraz rynku:

• • darowizny i sprzedaże między bliskimi (nierynkowe ceny)
• • sprzedaże z bonifikatą i bezprzetargowe (ceny preferencyjne)
• • udziały ułamkowe (sprzedaż części nieruchomości)
• • pakiety (np. mieszkanie z garażem w jednym akcie - zaburza cenę za m²)
• • wartości skrajne (filtr statystyczny MAD/IQR per typ i region)

Mediana, nie średnia

Podajemy medianę ceny za m², bo jest odporna na wartości skrajne (jeden luksusowy penthouse nie zawyża wyniku tak jak przy średniej). Dla każdego obszaru pokazujemy też liczbę transakcji (n) i przedział ufności 95%, żeby było widać jak pewny jest wynik.

Próg wiarygodności

Medianę publikujemy tylko tam, gdzie próbka liczy co najmniej 30 transakcji. Przy mniejszej próbce wynik bywa przypadkowy, więc kierujemy do szerszego obszaru. Każda strona podaje kwartał odcięcia danych, więc wiesz jak świeża jest informacja.

Zastrzeżenie

Mediany i kalkulator dają orientacyjny obraz rynku, nie są operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy. Dokładną, prawnie wiążącą wartość konkretnej nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy.